Une SCI achète un immeuble de trois logements à Angoulême

Ce que la banque regarde

Les associés, cautions de la société

La SCI n'a encore ni bilan ni historique : son immatriculation au RCS d'Angoulême est en cours. La banque juge donc les deux associés, qui proposent leur caution solidaire en plus d'une hypothèque conventionnelle sur l'immeuble, et elle les lit comme des emprunteurs ordinaires.

Ici, un cadre commercial de 38 ans et une pharmacienne salariée de 36 ans, en CDI tous les deux, cumulent 7 300 € nets par mois. Le dossier donne pour chacun l'âge, le métier, l'apport et le crédit en cours sur leur résidence principale. Ils ont déjà acheté un studio à Bordeaux en 2021, 78 000 €, loué sans interruption depuis. Les statuts complètent cette lecture : agrément de tout nouvel associé à l'unanimité, emprunt et cession décidés par l'assemblée des associés.

Des fonds propres qui paient tous les frais

Les associés apportent 55 000 €, soit 22,5 % du coût total. Le capital n'en représente que 2 000 €. Le reste, 53 000 €, passe en comptes courants d'associés, 26 500 € chacun.

La banque regarde ce que couvre cet apport. Il absorbe la totalité des frais d'acquisition et laisse encore 38 222 € pour le prix et les travaux. Un compte courant pouvant être remboursé à l'associé, les statuts prévoient son blocage au profit du prêteur si la banque le demande.

Une valeur bâtie logement par logement

Le dossier compare chaque logement aux appartements de surface proche vendus seuls à Angoulême entre 2022 et 2025, puis additionne. Pour le T2 de 50 m², 358 ventes donnent une médiane de 1 604 €/m², soit 80 189 €. Pour chaque T3 de 62,3 m², 450 ventes donnent 1 500 €/m², soit 93 450 €. L'ensemble vaut 267 089 €.

En référence basse, les 185 immeubles vendus entiers sur la période ressortent à 1 459 €/m², soit 254 781 € pour cette surface. Le prix d'achat se situe 30,7 % sous la valeur lot par lot, et cette valeur dépasse de 22 811 € le coût total de l'opération. Les quartiles encadrent l'estimation entre 219 281 € et 304 630 €. Ce calcul sert aussi l'une des sorties envisagées : mise en copropriété et revente des logements un par un.

Des loyers face à la dette

Les loyers atteignent 1 850 € par mois hors charges, 22 200 € par an avant vacance. Rapportés au coût total, ils donnent un rendement de 9,1 %, ramené à 5,8 % une fois les charges payées ; sur le seul prix, le rendement brut est de 12,0 %. Deux montants viennent des baux en place. Celui du logement rénové s'appuie sur un avis de valeur locative joint au dossier.

Pour une société, la banque calcule la couverture de la dette, soit l'excédent des loyers après charges rapporté au service annuel de la dette. Le dossier la mesure sur l'année 2, tous les logements loués, avec une taxe foncière de 2 142 €, l'assurance du propriétaire, la comptabilité, une provision pour entretien et 7,0 % de gestion locative. Elle ressort à 1,18x dans le scénario médian (1 850 € de loyer, 95 % d'occupation), avec 178 € par mois de cash-flow avant impôt.

À 1 702 € de loyer et 90 % d'occupation, le scénario prudent tombe à 0,97x et -35 € par mois. Le dossier ne le cache pas. Il donne à côté le loyer d'équilibre, celui qui paie les charges et la dette en année 2 : 1 652 € par mois, que le loyer retenu dépasse de 12,0 %. Un logement vide ne coupe qu'un tiers des loyers, et la gestion confiée à une agence inclut une garantie des loyers impayés.

Le choix de l'impôt sur les sociétés est détaillé dans l'article Dossier bancaire pour une SCI à l'IS : ce que la banque regarde.

Cas fictif : les personnes et les biens n'existent pas, les chiffres sont produits par le modèle de calcul de Fundi sur des hypothèses de démonstration. Fundi prépare le dossier, le client le remet lui-même aux banques de son choix.